在“唤醒万亿资管价值”第十四届金砖论坛2025不动产资管大会上，城市更新与存量资产盘活成为核心议题，行业普遍认为不动产资管已进入"价值重塑”的关键阶段。微建大设计创始人、中国城市发展研究院宋微建工作室主持、中国建筑学会室内设计分会名誉副理事长宋微建，结合历史案例与当代实践，提出“文化不是成本，是时间的利息”这一核心观点，强调以文化赋能激活存量资产体验价值，为行业提供了从“空间运营”到“文化运营”的转型思路。

1、从 “造空间” 到 “填内容” 的认知偏差 

      当前中国不动产行业已全面进入存量运营阶段，超万亿级的闲置厂房、老旧商业、待更新社区等资产亟待盘活，但行业普遍面临 “重物理改造、轻价值挖掘” 的认知偏差。多数资管方仍停留在 “修旧如新” 的空间改造层面，将成本集中于建筑外观翻新、设施设备升级，却忽视了资产背后的文化内核与体验价值，导致大量项目陷入 “同质化竞争”—— 即便硬件达标，仍因缺乏独特内容吸引力，难以实现持续的客流导入与资产增值，最终沦为 “有空间无活力、有投入无回报” 的困境。

宋微建指出，这一困局的本质是对 “资产价值” 的认知局限：传统资管将不动产视为 “物理容器”，关注的是空间的使用功能；而存量时代的资产价值，应源于 “文化容器” 的属性 —— 通过文化内容的注入，让空间成为承载情感、记忆与社交的载体，进而产生 “时间复利”，实现资产在长期维度上的价值跃升。

2、拙政园的“文化复利”与资产增值逻辑 

      提及文化对资产价值的长期赋能，宋微建以拙政园为典型案例，剖析其跨越 500 年的 “文化复利” 效应。明正德年间，王献臣在官场失意、现金流断档的背景下，收购苏州 “废寺 + 低洼地” 这一典型的 “不良资产”，并未选择常规的重建开发，而是联合文徵明以 “屏、曲、借、寄” 的造园手法，将文人的处世哲学、审美情趣与自然山水融为一体，赋予空间深厚的文化内涵。

      从资产价值维度看，拙政园的增值并非依赖短期交易，而是源于文化的持续沉淀：500 年间，其文化属性不断被传承、放大，成为中国古典园林的集大成者，不仅具备了历史文化遗产的稀缺性，更形成了独特的 “体验价值”—— 游客到访不仅是参观建筑，更是体验文人生活的意境。数据显示，2023 年拙政园门票收入达 2.1 亿元，相较于初始 “不良资产” 状态，其价值实现了近 10 万倍的增长。

3、阿那亚的 “文化破局” 与资管模式创新 

      如果说拙政园是历史文化赋能的经典样本，那么阿那亚则是当代存量资产以文化破局的标杆案例。宋微建详细解析了阿那亚从 “海边烂尾楼” 到 “文旅生活地标” 的转型路径，指出其核心在于打破 “先卖资产、后做内容” 的传统开发逻辑，将文化投入前置，以 “文化资本” 撬动 “经济资本”。

       2013 年的阿那亚，是单价 8000 元仍无人问津的烂尾项目，面临产权复杂、市场认可度低的双重困境。开发商马寅并未选择降价促销或常规改造，而是反其道而行之，投入近 10 亿元用于文化内容打造：邀请建筑师设计 “孤独图书馆”“社区礼堂” 等精神地标，引入戏剧节、诗歌节等文化活动，构建 “面朝大海、回归本真” 的生活方式场景。这种 “先造文化、再塑资产” 的模式，彻底改变了项目的价值属性 —— 阿那亚不再是单纯的 “海景住宅”，而是成为承载都市人精神需求的 “文化社区”。 

      最终，阿那亚实现了从 “卖房子” 到 “卖生活方式” 的转型：二手房单价突破 3 万元 / 平，入住率稳定在 95%，更凭借 “设计 + 内容” 的独特价值，成功发行 4.2 亿元 CMBS（商业抵押支持证券），打通了 “资产运营 - 价值提升 - 资本退出” 的闭环。宋微建认为，阿那亚的创新之处在于：它将文化从 “附加项” 变为 “核心引擎”，通过文化内容的稀缺性，构建了用户粘性与品牌溢价，进而解决了存量资产 “流动性差、增值难” 的核心痛点。

4、资管的新角色：从 “运营者” 到 “超级策展人” 

      基于历史案例与当代实践的分析，宋微建提出，存量时代的不动产资管人，需完成从 “空间运营者” 到 “超级策展人” 的角色转型。传统运营者关注的是空间的出租率、租金水平等硬性指标，而 “超级策展人” 的核心任务，是挖掘资产的文化基因，通过内容策划与场景营造，唤醒资产的体验价值。

      具体而言，“超级策展人” 需具备三大能力：一是文化挖掘能力，即梳理资产所在区域的历史文脉、地域特色，找到与当代用户需求的契合点，避免文化内容的 “空降式植入”；二是场景营造能力，将文化元素转化为可感知、可参与的空间场景，如阿那亚的 “孤独图书馆” 并非单纯的建筑，而是 “海边阅读” 的情感场景；三是长效运营能力，通过持续的文化活动、社群运营，让文化内容不断迭代，维持资产的长期吸引力。

      宋微建强调，这种角色转型并非对空间运营的否定，而是在物理空间基础上，叠加文化维度的价值创造。对于城市更新项目而言，无论是老旧厂房改造、历史街区活化，还是商业综合体调改，都需以 “超级策展人” 的思维，将文化融入资管全流程 —— 从资产获取阶段的文化价值评估，到运营阶段的内容策划，再到资本退出阶段的文化品牌背书，最终实现 “空间有活力、资产有价值、用户有认同” 的多赢格局。

5、文化赋能是资管的长期主义 

      在不动产行业从 “高周转” 转向 “韧性生存” 的当下，存量资产的竞争已不再是硬件的比拼，而是文化与内容的较量。宋微建总结道，无论是拙政园的“历史文化复利”，还是阿那亚的“当代文化破局”，都印证了一个核心结论：文化不是存量资管的“成本项”，而是实现资产长期增值的“核心资产”。 对于行业而言，未来的存量资管需摒弃“短期套利”思维，坚持“长期主义”，将文化赋能纳入资管战略：

一方面，要尊重资产的文化基因，避免 “千城一面” 的同质化改造；

另一方面，要创新文化运营模式，让文化内容与用户需求、资本逻辑深度融合。

只有这样，才能真正唤醒万亿存量资产的潜在价值，让空间不仅有“物理生命”，更有“文化生命力”，为城市更新与不动产资管行业注入可持续发展的动力。